FCO.LAMBERTO FONTESTrabalha em JORNALISMO INTERATIVOMora em ARAXÁ/MG
13 / 12 / 2021, DO SÉCULO 21
Advogado
Advogado atuante nos âmbitos
cível, empresarial e consumerista. Pós-graduado em Direito Processual Civil e
Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial.
Regularização de
condomínio informal
em 10 passos
A partir do disposto na Lei nº 4.591 de 1964 e no Código Civil de 2002, é possível definir o “condomínio edilício” como o regime jurídico instaurável sobre imóvel no qual coexistam unidades separadas entre si, de propriedade e uso exclusivo, cada qual com acesso a via pública, direto ou por passagem comum; e áreas comuns, pertencentes e acessíveis a todos os condôminos, cuja propriedade é partilhada entre eles em frações ideais, inseparavelmente vinculadas às respectivas unidades autônomas integrantes do condomínio.
Muito embora
o artigo 32, da Lei
nº 4.591 de
1964 determine que a comercialização de unidades autônomas de condomínio
edilício depende do prévio registro da incorporação na matrícula do terreno,
com o arquivamento de uma série de documentos obrigatórios - dentre eles o
título de propriedade do terreno ou promessa de compra e venda irretratável,
memorial descritivo da obra projetada, certidões negativas fiscais, atestado de
idoneidade financeira do incorporador etc. -, há empreendimentos cujas obras
chegam a ser concluídas e suas unidades vendidas e entregues aos compradores
sem o prévio registro da incorporação e/ou sem a instituição do regime de
condomínio edilício.
A inexistência formal do condomínio edilício gera uma série de
consequências negativas aos condôminos, que variam conforme o caso.
Se se tratar de prédio de apartamentos, a não instituição do condomínio
impede até mesmo a aquisição formal da propriedade exclusiva de cada uma das
unidades por seus respectivos compradores, uma vez que, juridicamente, não há
unidades autônomas até a instauração do regime condominial.
Além disso, essa informalidade dificulta a imposição e cobrança de
taxas condominiais e a exigibilidade de regras de conduta no condomínio
(inclusive a visitantes). Ademais, se não houver uma pessoa jurídica
(associação de moradores, p. ex.) que substitua a figura do condomínio, não
será possível sequer abrir uma conta bancária comum e celebrar negócio
(inclusive contratar funcionários) em nome da coletividade.
Gize-se que
um condomínio informal já habitado, ainda que não atenda aos padrões
urbanísticos e mesmo que esteja situado em área rural, poderá ser regularizado
através de procedimento especial previsto na Lei nº 13.465/2017, a
chamada Lei da Reurb, que
busca desburocratizar e ampliar as oportunidades de formalização da
titularidade de imóveis com características urbanas.
Oportunamente, faremos artigo
específico sobre a Reurb, cuja implementação depende da participação do Poder
Público, a fim de viabilizar a superação de problemas que impediriam a
regularização do núcleo urbano pelos meios jurídicos tradicionais.
Feitas as considerações introdutórias, passa-se a apresentar as medidas
normalmente necessárias para a regularização de condomínio informal.
Evidentemente, haverá casos em que algumas das medidas aqui expostas serão
dispensáveis e outras mais serão necessárias.
I. Obter e analisar a certidão do inteiro teor da
matrícula do terreno
Antes de começar a resolver o problema, é importante conhecer
adequadamente a situação do terreno do condomínio informal. Para tanto, é
essencial a obtenção e análise da certidão atualizada do inteiro teor da
matrícula do terreno, que pode ser solicitada por qualquer um no Registro
Imobiliário competente, por se tratar de cadastro público (normalmente, o
número da matrícula do terreno é referido no compromisso de compra e venda da
unidade, firmado com a incorporadora).
A partir dessa análise inicial - que deve ser realizada,
preferencialmente, por advogado especializado - será possível definir os
próximos passos a seguir.
II. Regularizar a situação do terreno
Por vezes, o imóvel condominial apresenta pendências que precisam ser
solucionadas judicialmente, como penhoras realizadas em ações movidas contra a
incorporadora, por exemplo.
Eventuais débitos tributários que pesem sobre o imóvel também devem ser
quitados.
Em casos mais delicados, o terreno do empreendimento sequer se encontra
registrado em nome da incorporadora, mas de um terceiro (muitas vezes alguém
que permutou o terreno por unidades do condomínio, através de contrato
particular não registrado).
Se for este o caso, o mais indicado, por vezes, é constituir-se uma
associação ou sociedade entre os adquirentes das unidades, e buscar-se
entendimento com o proprietário do terreno e a incorporadora para que o bem
seja transferido diretamente a esta pessoa jurídica de propósito específico, a
fim de evitar que o bem ingresse formalmente no patrimônio da incorporadora e
possa sofrer eventuais bloqueios judiciais, principalmente se esta se encontrar
em dificuldades financeiras.
III. Obter o “habite-se”
Caso o prédio ainda não tenha “habite-se” (também chamado de “carta de
habitação” ou “certificado de conclusão”), será necessário requerê-lo junto à
Prefeitura Municipal.
O “habite-se” nada mais é do que ato administrativo vinculado através
do qual a Administração exerce o controle técnico funcional da edificação
particular, com vistas a exigências de segurança, higiene e funcionalidade da
obra, conforme a sua destinação e o ordenamento urbanístico da cidade[1].
IV. Averbar a edificação
De posse do “habite-se”, da certidão negativa de débitos com a Receita
Federal e o INSS, e uma certidão do valor venal do imóvel, o proprietário do
terreno deverá apresentar requerimento ao Registro Imobiliário competente, para
que seja promovida a averbação da edificação na matrícula do terreno, conforme
o artigo 167, II, 4), da Lei nº 6.015 de 1977.
Com isso,
restará juridicamente formalizada a existência da edificação multifamiliar
dotada das características exigidas pelos artigos 1º e 2º da Lei
nº 4.591/64 (“edificações ou conjuntos de edificações, de um ou
mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si...com
saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum...”).
V. Aprovar a convenção de
condomínio
Se ainda não
houver convenção de condomínio,
será necessário aprová-la.
A convenção de condomínio é, segundo Caio Mário da Silva Pereira:
...uma declaração de vontade
plúrima, constitutiva de um ‘ato jurídico complexo’...[que] cria a normação de
conduta para um agrupamento social reduzido, ditando regras de comportamento,
assegurando direitos e impondo deveres...[oponível a] qualquer indivíduo que,
por ingressar no agrupamento ou penetrar na esfera jurídica de irradiação das
normas particulares, recebe os seus efeitos em caráter permanente ou
temporário[2].
A lei impõe
que a convenção seja elaborada por escrito (por documento público ou
particular), e que seja aprovada por titulares de ao menos 2/3 (dois terços)
das frações ideias do condomínio, devendo ser registrada na matrícula do
terreno, para que se institua o regime condominial e para que a convecção possa
valer contra qualquer um que ingresse no condomínio (art. 9º, Lei
nº 4.591 e
art. 1.333, CC).
Ao elaborar
a convenção, é importante checar se todas as disposições obrigatórias estão
presentes (dentre elas, o regimento
interno, que usualmente é elaborado como documento apartado), e se
não há nenhuma ilicitude.
VI. Eleger o síndico e
membros dos Conselhos Consultivo e/ou Fiscal (se houver)
Na mesma
assembleia de constituição do
condomínio, na qual seja aprovada a convenção, deve-se proceder à eleição do
síndico e dos conselheiros fiscais e/ou consultivos (caso previstos na
convenção).
VII. Inscrever o condomínio
no CNPJ
Conforme o art. 4º, II, da Instrução Normativa RFB nº 1.863 de 2018, é
obrigatória a inscrição dos condomínios no CNPJ, o que somente será possível
após a sua instituição pela aprovação e registro da convenção de condomínio.
Sem esta inscrição, além das sanções cabíveis, o condomínio enfrentará enorme
dificuldade para abrir conta bancária, admitir funcionários, acionar condôminos
inadimplentes etc.
VIII. Lavrar escrituras de compra e venda
O art. 108 do Código
Civil brasileiro impõe que os negócios imobiliários com valor superior
a 30 (trinta) salários-mínimos sejam celebrados por escritura pública a ser
lavrada perante tabelião, sob pena de invalidade.
Por questões de segurança e praticidade, as unidades de um condomínio
normalmente são negociadas, num primeiro momento, através de promessas de compra e venda, feitas por
instrumento particular.
Conquanto não sejam feitos por escritura pública, estes negócios são
perfeitamente válidos, pois têm natureza de contrato preliminar (art. 462, CC),
espécie de negócio que não se submete a exigências formais como a do art. 108.
O contrato preliminar é o negócio no qual as partes se obrigam a
celebrar, futuramente, um contrato
definitivo, com objeto e condições predeterminadas.
No caso da promessa de compra e venda, este futuro contrato definitivo
é justamente o contrato de compra e venda, este sim submetido à exigência
formal da escritura pública. Por isso, somente a escritura pública de compra e
venda, uma vez registada, tem o condão de transferir a propriedade da unidade
condominial ao comprador (art. 1.245, CC).
A escritura pública de compra e venda pode ser lavrada em qualquer
cartório de notas, ainda que de comarca diversa da do imóvel.
IX. Abrir matrículas das unidades e registrar
nelas as escrituras
Deve-se requerer a abertura das matrículas individuais de cada uma das
unidades autônomas do condomínio e promover, em cada uma delas, o registro da
respectiva escritura pública de compra e venda, ato necessário para atribuir ao
comprador a propriedade exclusiva de sua unidade (art. 1.245, CC).
Esta, sem dúvida, é a providência de regularização mais dispendiosa,
pois o valor dos registros é calculado sobre o valor venal dos imóveis (embora
haja teto), o que os torna muito caros.
Felizmente,
no procedimento de regularização previsto na Lei nº 13.465/2017 para
núcleos urbanos ocupados por população de baixa renda (Reurb-S), os ocupantes
são isentos das custas e emolumentos cartorários.
X. Promover a Inscrição
Imobiliária de cada unidade autônoma
Cada unidade deve ser objeto de inscrição imobiliária autônoma, junto à Prefeitura Municipal, a fim de viabilizar o lançamento individualizado dos tributos incidentes sobre as unidades condominiais,
como IPTU, taxa de lixo e
contribuição de iluminação pública.
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[1] MEIRELLES,
Hely Lopes. Direito Municipal
Brasileiro. 16 ed. São Paulo: Malheiros, 2008, p. 495.
[2] PEREIRA,
Caio Mário da Silva. Condomínio e
incorporações. [atual. Sylvio Capanema e Melhim Chalhub].11ed. Rio
de Janeiro: Forense, 2014. n. 58
